【摘要】 《理论与方法》真题单选（22-35） 22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费
《理论与方法》真题单选（22-35）
22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元，
A245
B275
C315
D345
答案：D
23、某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元;拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元，该厂房的残值率为()
A1.43%
B2.00%
C7.865
D11.00%
答案：B
24、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为()
A2.00%
B2.13%
C2.22%
D2.50%
答案：C
25、关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是()
A自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间
B为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和
C由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
D为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和
答案：B
26、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500㎡，净租金为730元/㎡.年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/㎡.年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。
A78
B102
C180
D302
答案：B
27、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。
A价值时点
B开发完成
C未来延迟销售
D销售完成
答案：C
34、关于估价方法选用的说法，正确的是()
A旧厂房因火宅造成的保险赔偿估价应选择成本法
B股价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法
C估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可以实例调查困难，可不选用?
D已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法
答案：A
35、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括()
A估价师对其估价职业道德的承诺和保证
B估价师对其专业胜任能力的承诺和保证
C估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证
D估价师对估价结果成立条件的提示和说明
答案：D