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2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练（9）
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单选题
1、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是( )。
A、过去数据简单算术平均法
B、未来数据简单算术平均法
C、过去数据资本化公式法
D、未来数据资本化公式法
2、报酬率的表达式为( )。
A、投资回报/所投入的资金
B、投资回收/所投入的资本
C、(投资回报+投资回收)/所投入的资金
D、(投资回收-投资回报)/所投入的资本
3、某房地产估价师采用累加法求取报酬率，其中安全利率为5%，投资风险补偿率为1%，管理负担补偿率为0.1%，投资带来的优惠率为2%。则报酬率是( )。
A、4.1%
B、5.1%
C、5.9%
D、6.1%
4、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是( )。
A、毛租金乘数法
B、潜在毛收入乘数法
C、有效毛收入乘数法
D、净收益乘数法
5、( )是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。
A、毛租金乘数法
B、潜在毛租金乘数法
C、有效毛收入乘数法
D、净收益乘数法
【参考答案及解析】
1、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是净收益流模式的确定。在过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法和未来数据资本化公式法中，最合理的是未来数据资本化公式法。参见教材P261。
2、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是报酬率的实质。报酬率=投资回报/所投入资金。参见教材P261。
3、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率=5%+1%+0.1%-2%=4.1%。参见教材P265。
4、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。潜在毛收入乘数，是没有考虑空置和运营费用差异的，是最理想的状态下的毛收入，实际上达不到;有效毛收入乘数，则是充分考虑了空置和租金损失的情况。可以从字面进行理解，帮助解题。参见教材P268。
5、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收人乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。参见教材P268。
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