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2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练（10）
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单选题
1、某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、6500，收益现值为57447.17元。则其资本化率为( )。
A、8.3%
B、8.5%
C、8.7%
D、8.9%
2、下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是( )。
A、直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益
B、直接资本化法的计算过程较简单
C、直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况
D、直接资本化法对可比实例的依赖性较差
3、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为( )。
A、8.8%
B、10%
C、18%
D、18.6%
4、某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。则该宗房地产的价格为( )万元。
A、22.0
B、22.5
C、23.0
D、23.5
5、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是( )。
A、6250
B、8000
C、9250
D、10000
【参考答案及解析】
1、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是第一年的净收益与其价值的比率=5000/57447.17=8.7%。参见教材P270。
2、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法对可比实例的依赖性较强。参见教材P271～272。
3、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数×分期偿还额=贷款总额，月抵押贷款常数==2.028%，年抵押贷款常数=2.028%×12=24.33%，综合资本化率=60%×24.33%+40%×10%=18.6%。参见教材P275。
4、【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是投资组合技术。购买者要求的税前现金流量=5×12%=0.6(万元)，偿还抵押贷款的能力=2-0.6=1.4(万元)，抵押贷款金额=1.4÷0.08=17.5(万元)，该宗房地产价格=自有资金额+抵押贷款金额=5+17.5=22.5(万元)。参见教材P276。
5、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是剩余技术。土地价值=(800-3000×10%)/8%=6250(万元);该房地产价值=土地价值+建筑物价值=3000+6250=9250(万元)。参见教材P277。
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