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2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练（8）
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单选题
1、在英国，基于租赁收入求取净收益的收益法，称之为( )。
A、投资法
B、收入法
C、利润法
D、利息法
2、从估价角度出发，下列属于运营费用的是( )。
A、房地产抵押贷款还本付息额
B、房地产折旧额
C、房地产改扩建费用
D、房屋保险费用
3、某旅馆5年来年均有效毛收入为300万元，运营费用为100万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少30万元，运营费用减少15万元，该酒店剩余收益期为20年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为10%。目前该酒店房地产的价值减损额为( )万元。
A、66.34
B、127.70
C、984.20
D、1575.01
4、某公司2年前与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中800㎡面积，约定租赁期限为15年，月租金固定不变为1500元/㎡。现在市场上相似的写字楼月租金为1800元/㎡。假设折现率为10%，则目前承租人权益价值为( )万元 。
A、2045.77
B、2250.34
C、2409.61
D、2190.55
5、承租人权益价值的计算方法，利用的是( )。
A、收入损失资本化法
B、超额费用资本化法
C、直接资本化法
D、成本节约资本化法
【参考答案及解析】
1、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。基于租赁收入测算净收益的收益法称为投资法。参见教材P252。
2、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。从估价角度出发，运营费用与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。
3、【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。年净收益减少30-15=15万元。价值减损额=15/10%×[1-1/(1+10%)20]=127.70万元。参见教材P254。
4、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，其中A=(1800-1500)×800×12=288万;Y=10%;n=15-2=13。V=288/10%[1-1/(1+10%)13]=2045.77万元。参见教材P258。
5、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。成本节约资本化法是收益法的一种变通，用于计算承租人的权益价值。参见教材P259。
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