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2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练（15）
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判断题
1、自营的房地产的最大特点是，房地产所有者同时也是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。( )
2、房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。( )
3、在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。( )
4、投资回收是指所投入的资金的回收，即保本。( )
5、若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产为500万元，则收益乘数为4%。( )
6、直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。( )
【参考答案及解析】
1、【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。自营的房地产的最大特点是，房地产所有者同时也是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。参见教材P256。
2、【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是净收益测算应注意的问题。房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。参见教材P257。
3、【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是净收益流模式的确定。在实际估价中采用较多的是净收益每年不变的公式。参见教材P260。
4、【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是报酬率的实质。投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。参见教材P261。
5、【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是直接资本化法概述。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数=500/200=2.5。参见教材P267。
6、【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是直接资本化法概述。直接资本化中未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。参见教材P267。
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