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2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练（16）
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判断题
1、净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。( )
2、某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的资本化率为7.5%。( )
3、如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同，可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收入乘数来求取估价对象的综合资本化率。( )
4、资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。( )
5、资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确的表示获利能力。( )
6、自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )
7、土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。( )
【参考答案及解析】
1、【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。参见教材P268。
2、【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数=房地产价格/有效毛收入;房地产价格=10×10=100(万元);资本化率=净收益/房地产价格=(10-2.5)/100=7.5%。参见教材P268。
3、【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是资本化率和收益乘数的求取方法。如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同，可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收入乘数来求取估价对象的综合资本化率。参见教材P270。
4、【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。参见教材P270。
5、【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是资本化率与报酬率的区别和联系。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确的表示获利能力。参见教材P270。
6、【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是投资组合技术。自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。参见教材P275。
7、【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是剩余技术。建筑物剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。参见教材P278。
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