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2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练（17）
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计算题
1、甲公司6年前取得一宗土地的使用权，使用期为40年，并届时与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
2、某商店的土地使用期限为40年，自2013年8月起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为2000m2。一层于2014年8月租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为90%，报酬率为10%，折现率为12%。请计算该商场2016年8月带租约出售时的正常价格。
【参考答案及解题步骤】
1、【正确答案】 ①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元
②收益年限=40-6=34年
③办公楼现值为：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92万元
(2)计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08万元
②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
V=A/Y[1-1/(1+ Y)n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689万元
(3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元
2、【正确答案】 (1)商店一层价格的测算：
租赁期限内年净收益=2000×180×90%×(1-25%)×12=291.6(万元)
租赁期限外年净收益=2000×200×90%(1-25%)×12=324(万元)
V=291.6/10%[1-1/1.13]+324/10%[1-1/1.134]/(1+12%)3=2941.1(万元)
(2)商店二层价格的测算：
年净收益=2000×120×90%×(1-25%)×12=194.4(万元)
V=194.4/10%[1-1/1.137]=1886.8(万元)
该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=2941.1+1886.8=4827.9(万元)
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