2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(17)

时间:2020-09-17 10:47:56 来源:

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2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练(17)

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计算题

1、甲公司6年前取得一宗土地的使用权,使用期为40年,并届时与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。

2、某商店的土地使用期限为40年,自2013年8月起计算。该商店共有两层,每层可出租面积各为2000m2。一层于2014年8月租出,租赁期限为5年,可出租面积的月租金为180元/m2,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2,运营费用率为25%。该类房地产的出租率为90%,报酬率为10%,折现率为12%。请计算该商场2016年8月带租约出售时的正常价格。

【参考答案及解题步骤】

1、【正确答案】 ①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元

②收益年限=40-6=34年

③办公楼现值为:V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92万元

(2)计算乙方的使用权价格

①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08万元

②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年

③乙方使用权剩余收益年限价格为:

V=A/Y[1-1/(1+ Y)n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689万元

(3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元

2、【正确答案】 (1)商店一层价格的测算:

租赁期限内年净收益=2000×180×90%×(1-25%)×12=291.6(万元)

租赁期限外年净收益=2000×200×90%(1-25%)×12=324(万元)

V=291.6/10%[1-1/1.13]+324/10%[1-1/1.134]/(1+12%)3=2941.1(万元)

(2)商店二层价格的测算:

年净收益=2000×120×90%×(1-25%)×12=194.4(万元)

V=194.4/10%[1-1/1.137]=1886.8(万元)

该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=2941.1+1886.8=4827.9(万元)

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