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2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练（18）
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计算题
某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%(贷款期间贷款利率不变)，每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。
该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格
(分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式(利率为8%)承担还款义务;二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买)。(10分)
【正确答案】 (1)求解2013年10月1日再次抵押价值
再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款
1)2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值
抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，
收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，可得2013奶奶10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：
V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(万元)
2)求解已抵押贷款余额
先求年偿还额
600=A/6%×[1-1/1.0610]
A=81.52
剩余7年未还贷款余额
P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(万元)
3)2013年10月1日再次抵押价值
=5827.28-455.08/0.5
=4917.12(万元)
(2)求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格(购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式，月偿还额按照市场利率折现计算现值)
(3)求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格(购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式)
2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为
减去已抵押贷款余额
V=560/8%×[1-1/(1+8%)35]=6526.56(万元)
可得购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为6526.56-455.08=6071.48万元。
(按照贷款利率计算折现现值)
P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(万元)
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