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2020年房地产估价师考试经营与管理练习题（九）
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1. 某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为()万元。
A.29.70
B.34.65
C.39.60
D.59.40
【答案】C
【解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。净经营收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=66×(1-10%-30%)=39.60万元。参见教材P367。
2.某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀率为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分祈结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为()。
A.6.8%
B.10.0%
C. 13.0%
D.13.3%
【答案】D
【解析】本题考查的是财务内部收益率。(1 + Ra) = (1 + Rr) (1 +Rd) , Ra= (1 + 10%) (1 + 3%) —1 = 13.3%。参见教材P187。
3.对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准率收益率一般为投资者所要求的()。
A.最高投资收益率
B.平均投资收益率
C.最低投资报酬率
D.平均成本利润率
【答案】C
【解析】本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计筲中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率 (MARR)。参见教材P181。
4.某投资者于2013年1月以1000万元购买一写字楼用于出租经营，购买资金中的500万元为年利率7%，期限10年，按年等额还本付息的抵押贷款，2014年该写字楼税后现金流重为60万元，且市场价值增加5万元，在考虑增值收益的愔况下，2014年该项投资的投资回报率为()。
A.10.37%
B.12.00%
C.20.24%
D.20.74%
【答案】C
【解析】本题考查的是现金回报率与投资回报率。投资回报率=(税后现金 流重+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额。其中：
税收现金流重=60万元;
投资者权益增加值：A=P (A/P，i，n) =500x7%x (1+7%) 10/[ (1+7%) 10—1]=71.19;
第一年利息=500x7%=35万元;
投资者权益增加值=71.19—35=36.19万元;
权益投资数额=500万元;
投资回报率=(60+36.19+5) /500=20.24%.
参见教材P201.
5.某家庭向银行申请了一笔数额50万元，期限20年，年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的坯款金额为()元。
A.2093.75
B.2208.33
C.3582.16
D.4583.33
【答案】A
【解析】本题考查的是复利系数的应用。1=6%/12,等额本金=50/240。最后一个月的还款额=50/240+ (50—50x239/240) x6%/12=0.209375万元。参见教材P163。
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