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2020年房地产估价师考试《理论与方法》第六章练习题（20）
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计算题
1、某商店的土地使用期限为40年，自2013年8月起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为2000m2。一层于2014年8月租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为90%，报酬率为10%，折现率为12%。请计算该商场2016年8月带租约出售时的正常价格。
2、某商铺共二层，总建筑面积200㎡。每层建筑面积相等，一层层高6m，二层层高3.5m。该商铺一年前整体出租，租赁期限为5年，年租金为1680元/㎡，约定每年租金递增率为3%;运营费用率为25%。根据调查，同类商铺目前层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡，二层租金是一层租金的0.6倍;在其他条件相同的情况下，层高6m的一层租金是层高3.5m的一层租金的1.25倍;该类商铺每年的租金递增率为5%，运营费用率为25%。该商铺从目前开始计算的10年持有期末转让时的资本化率为6%，转让税费为市场价格的6%。请计算该商铺目前带租约的市场价格(假设该类商铺的报酬率为10%)。
【参考答案及解题步骤】
1、【正确答案】 (1)商店一层价格的测算：
租赁期限内年净收益=2000×180×90%×(1-25%)×12=291.6(万元)
租赁期限外年净收益=2000×200×90%(1-25%)×12=324(万元)
V=291.6/10%[1-1/1.13]+324/10%[1-1/1.134]/(1+12%)3=2941.1(万元)
(2)商店二层价格的测算：
年净收益=2000×120×90%×(1-25%)×12=194.4(万元)
V=194.4/10%[1-1/1.137]=1886.8(万元)
该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=2941.1+1886.8=4827.9(万元)
2、【正确答案】 假定各年的租金收入均发生在年末
租约期内
该商铺一年前整体出租，年租金为1680
价值时点的第一年净租金收益=200×1680×(1+3%)×200×(1-25%)=25.956万元
25.956/(10%-3%)×{1-[(1+3%)/(1+10%)]4}=85.7521(万元)
租约期外
价值时点层高3.5m的一层年租金为1920元/㎡，则：
一层层高6m的租约期外第一年租金为：1920×1.25×(1+5%)4=2917.215(元/m2)
二层层高3.5m的租约期外第一年租金为：1920×0.6×(1+5%)4=1400.2632(元/m2)
租约期外第一年净租金收益=(2917.215×100+1400.2632×100)×(1-25%)=323810.865(元)
323810.865/(10%-5%)×{1-[(1+5%)/(1+10%)]5}×[1/(1+10%)4]=107.7310(万元)
转售
转售时，利用直接资本化法计算房地产价值，
房地产价值=房地产未来第一年净收益/资本化率
第11年净租金收益=[1920×(1+5%)10×1.25×100+1920×(1+5%)10×0.6×100](1-25%)=433937. 5286(元)
433937. 5286×(1-6%)/6%×[1/(1+10%)10]=262.106(万元)
V=85.7521+107.7310+262.106=455.59(万元)
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