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2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练（6）
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单选题
1、某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/m2;若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为( )元/m2。
A、4644
B、5192
C、5308
D、5500
2、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格( )乙的价格。
A、高于
B、低于
C、等于
D、条件不足，无法确定
3、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为( )元/平方米。
A、2400
B、2405
C、2410
D、2415
4、已知某宗收益性房地产在40年建设用地使用权、报酬率为10%下的价格为3500元/平方米。则该房地产在50年建设用地使用权、报酬率在8.5%下的价格为( )元/平方米。
A、2179.47
B、3893.01
C、4139.51
D、1044.79
5、下列关于净收益按一定比率递减公式的说法中，错误的是( )。
A、有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递减的公式计算估价对象的收益价值
B、净收益按一定比率递减公式中，有效毛收入的折现值与运营费用的折现值必然是相减的
C、收益期为有限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率不等于零
D、收益期为无限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率大于零
【参考答案及解析】
1、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。参见教材P224。
2、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。由于甲乙两宗房地产收益年限、报酬率均不同，不能直接比较。当报酬率不同时，首先根据下面的公式将甲房地产收益年限为50年、报酬率为8%的价格折算为收益年限为30年、报酬率为6%的价格，Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]}，代入数据得到V甲30=3938.12(元/m2)，比较可知甲的价格大于乙的价格。参见教材P224。
3、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。参见教材P224。
4、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。3500×10%(1+10%)40[(1+8.5%)50-1]/{8.5%(1+8.5%)50[(1+10%)40-1]}= 4139.51元/平方米。参见教材P224。
5、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。选项A错误，如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。参见教材P231。
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