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2020年房产估价师考试《理论与方法》模拟试题（14）
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单选题
1、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为( )。
A、签订估价委托合同之日
B、发放抵押贷款之日
C、估价对象实地查勘之日
D、未来处置抵押房地产之日
2、预测性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。
A、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D、估价对象状况为将来，房地产市场状况为将来
3、关于价值时点的说法，错误的是( )。
A、价值时点可以是过去、现在或将来
B、价值时点是由估价目的决定的
C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致
D、价值时点与实地查勘日期可以不一致
4、下列估价中，价值时点应为现在、估价对象状况应为现在状况的是( )。
A、评估期房的价值
B、房地产损害赔偿
C、房屋征收评估
D、估价鉴定
5、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为( )。
A、房屋征收决定公告之日
B、原征收补偿协议达成之日
C、用于产权调换房屋支付之日
D、委托估价之日
【参考答案及解析】
1、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。《房地产抵押估价指导意见》第十条规定，房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。参见教材P161～164
2、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。预测性房地产估价，估价对象状况及房地产市场状况均为将来的状况。此种情形大多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值参考依据的情况下，特别是预测房地产在未来开发完成后的价值。在假设开发法中，预测估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。参见教材P162，表4-1。
3、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。参见教材P162。
4、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。参见教材P162。
5、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。参见教材P163。
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