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2020年房产估价师考试《理论与方法》模拟试题（15）
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单选题
1、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的( )。
A、合法原则
B、最高最佳使用原则
C、替代原则
D、公平原则
2、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的( )。
A、技术上可能
B、经济上可行
C、价值最大化
D、法律上许可
3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按( )进行估价。
A、超市用途
B、社会平均收益
C、地价加房价
D、服装店用途
4、比较法、收益法中的客观收益、成本法中的客观成本，都可以说是以( )为基础的。
A、收益递增递减原理
B、均衡原理
C、适合原理
D、替代原理
5、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合用地。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按( )进行评估。
A、工业厂房
B、工业用地
C、商品住宅
D、商住用地
【参考答案及解析】
1、【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。参见教材P164。
2、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途，私自改造为商铺，未经管理部门批准，属于不合法的利用行为。最高最佳利用必须是在合法前提下的。参见教材P166。
3、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次，该房地产最好的用途即服装店用途。参见教材P166。
4、【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是替代原则。整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。参见教材P166。
5、【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。根据合法原则，采用工业用途估价。参见教材P166。
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