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2020年房产估价师考试《理论与方法》模拟试题（19）
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多项选择题
1、在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有( )。
A、上位法优先于下位法
B、不同效力的法有冲突时新法优先于旧法
C、特别法优先于普通法
D、法律文本优先于法律解释
E、强行法优先于任意法
2、下列估价项目中，通常价值时点为现在、房地产状况通常分别为未来的估价有( )。
A、在建工程抵押估价
B、期房预售价格评估
C、预购商品房抵押估价
D、用于产权调换的期房价格评估
E、建筑物火灾毁损价值评估
3、下列有助于把握最高最佳利用原则的原理有( )。
A、适合原理
B、均衡原理
C、合理原理
D、边际效用
E、收益递增递减原理
4、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括( )。
A、在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B、在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价
C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D、在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧
E、在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润
【参考答案及解析】
1、【正确答案】 ACDE
【答案解析】 本题考查的是合法原则。选项B错误，“新法优于旧法”该原则是在效力相等的法有冲突时适用。对于有法可依但法之间有冲突的，一般应遵循“上位法优先于下位法”、“新法优先于旧法” (该原则是在效力相等的法有冲突时适用)、“特别法优先于普通法”、“法律文本优先于法律解释”、“强行法优先于任意法”、“法不溯及既往”等原则，解决法的适用冲突问题。其中，在法的效力等级方面，法律的效力高于行政法规，行政法规的效力高于地方性法规、部门规章、地方政府规章;地方性法规的效力高于本级和下级地方政府的规章; 部门规章与地方政府规章的效力相等。参见教材P161。
2、【正确答案】 BCD
【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。选项A，属于价值时点为现在、估价对象状况为现在状况的估价;选项E，属于价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价。参见教材P162～164。
3、【正确答案】 ABE
【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。收益递增递减原理、均衡原理、适合原理，这三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则。参见教材P167。
4、【正确答案】 ACD
【答案解析】 本题考查的是谨慎原则。选项B错误，采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，如果是一般的房地产价值评估，则应采用既不偏高也不偏低的居中的收益估计值;选项E错误，在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171～172。
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