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2020年房地产估价师考试案例与分析每日一练（一）
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阅读理解
1、甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在价值时点，该办公楼全部可销售面积为5万平方米，其中已售出3万平方米。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/㎡，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。
<1> 、法院第一次拍卖的保留价应为( )万元。
A、7500
B、9600
C、12000
D、18000
<2> 、拍卖完成后，首先应支付的费用为( )。
A、施工单位工程款
B、银行贷款
C、第三方欠款
D、拍卖变现时的费用及税金
<3> 、拍卖变现时的费用及税金不包括( )。
A、拍卖佣金
B、营业税及附加
C、评估费
D、房地产税
2、甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
<1> 、针对上述情况，注册房地产估价师正确的处理方式是( )。
A、认可委托人介绍，确定实地查勘房屋即为估价对象并进行估价
B、认可委托人介绍，在设定相应估价假设条件的前提下进行估价
C、不认可委托人介绍，因实地查勘无法找到估价委托书对应的房屋，拒绝委托
D、进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作
<2> 、如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为( )。
A、估价委托书载明的房屋坐落地址
B、房屋权属证书记载的坐落地址
C、实地查勘显示的房屋门牌号地址
D、房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因
<3> 、如委托人介绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于( )。
A、未定事项假设
B、背离事实假设
C、不相一致假设
D、依据不足假设
答案
1、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的技术路线。拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价;未做评估的，保留价由人民法院参照市场价确定，并应当征询有关当事人的意见。拍卖保留价：总建筑面积5万平米，已销售3万平米，拍卖时市场单价6000元/㎡，6000×(5-3)=12000万元。
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。已抵押房地产进行拍卖时，优先偿还的次序，第一个要还的就是拍卖变现时的费用及税金。
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。拍卖变现时的费用及税金不包括房地产税。
2、
【正确答案】 D
【答案解析】 注册房地产估价师应该进行针对性调查，核实委托人介绍的情况是否属实，再进一步考虑后续工作。
【正确答案】 D
【答案解析】 估价对象的坐落应该表述为房屋权属证书记载的坐落位置，并说明现房屋门牌号及变动原因。
【正确答案】 C
【答案解析】 不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。
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