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2020年房地产估价师考试案例与分析每日一练（二）
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阅读理解
抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。
<1> 、按《城市房地产管理法》和《担保法》规定，甲只能优先受偿( )万元。
A、70
B、60
C、40
D、30
<2> 、如抵押人还有其他的债权人(非抵押权人)，甲优先受偿后的剩余价款，应按( )分别受偿。
A、所欠债务的总额比例
B、所欠债务的先后顺序
C、尚欠债务的比例
D、债权人索债的急缓程度
<3> 、如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿( )万元。
A、70
B、60
C、40
D、30
<4> 、该房屋欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。
A、抵押价值
B、处分抵押物时的市场价值
C、抵押价值-处分抵押物的费用及税费
D、处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费
答案
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。《担保法》第五十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押人一共欠债80+20=100万元，其中欠甲80万元，抵押品变卖60万元，那么甲还有20万元属于普通债权，普通债权是按比例偿还的，因此选C。
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。优先受偿顺序是：商品房预售款、拖欠的工程款、土地出让金、已抵押债权。甲只能优先受偿100-10-20=70万元。
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。变现价值就是当还不起贷款了，要拍卖，扣除了手续费等以后剩下的款项就是变现价值。
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