2014年房地产估价师《案例与分析》网友版答案(1)

时间:2017-11-14 09:35:27 来源:

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2014年房地产估价师《案例与分析》网友版答案(1)

单选:

  1、区位

  2、应充分考虑租约

  3、规划条件

  4、2014-4-15

  5、市场背景分析

  6、三手房交易量

  7、整体估价,折现到整个开发活动起始点 8、各期销售时的市场价格分别折现到估价时点 9、销售费用、销售税费、购地税费

  指错题有几处很明显的错误:

  1、缺附件

  2、封面应该是“估价报告出具日期”

  3、缺实地查勘期

  4、估价方法和估价结果中,选择的两个估价方法不一致

  5、不可预见费(1)+(2)*3%,计算得数错了

  6、成本利润率取值基数错,不应该有销售税费

  7、结果报告缺单价8、收益法总收益计算中缺少押金和租金利息收入

  9、剩余收益年限错,应该是41年

  10、收益法公式取每年净收益不变无依据11、估价方法中缺少不选用方法的理由

  12、建安费计算错,不应该用总面积,应该把动力车间的面积减去还有一个是什么来着,实在想不起来了

  13、抵押估价遵循谨慎原则,应考虑租约,不能对已知事实做违背事实的假设。

  14、年总收益计算错误 应该为 总收益*(1-1%-1%)而不是总收益*(1-1%)*(1-1%)

  15、投资利息中,假定开发期间税费在开发期初性投入错误

  16、附属工程费 计算结果错误 (我算了几次都不对)

  问答题:

  甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/㎡。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/㎡。拍卖行在当月以此为依据拍卖,卖出6栋,平均价格为3860元/㎡,其余14无人承接,退还给甲公司。   当1996年6月第二期工程竣工后,建成的别墅以5200元/㎡售出,甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低,而且别墅的拍卖低价竟然只比楼面地价高300元/㎡,远低于其投入的建设成本,很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问,乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?

  答:1.乙估价所可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。   一是从估价目的看,当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的,需要考虑限期变现偿债因素,而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格;   二是从估价时点看,拍卖时是1996年12月,而第二期工程在1999年6月竣工后出售,时点的不同相应房地产市场状况也会不同;

  三是从估价对象看,当时的估价对象是第一期别墅,建筑具有单件生产的特点,第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同,加之一期工程完工后,环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善,对第二期工程销售产生有利影响;   四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响,个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低,而应以平均的社会一般水平成本衡量;五是从市场销售结果看,拍卖底价为3800元/㎡,售出6栋的平均价格为3860元/㎡,比较吻合,尚有14栋没有拍出,也从市场方面反映了估价结果的合理性。这是模拟题口答案,应该可以借鉴

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