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2020年房地产估价师考试《案例与分析》模拟练习题（21）
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一、2017年3月15日，某房地产估价公司接受一在建写字楼的价值评估工作。原开发商A公司因资金问题无能力完成后续开发工作，欲转让在建工程，甲注册房地产价师经过现场踏勘，选用了假设开发法评估该在建工程，根据本项目估价的目的及估价对象的具体情况，本次估价采用了被迫转让前提。
根据A公司提供开发建设成本和未完成工作情况，甲估价师选用了成本法测算在建工程开发完成后的价值，并运用动态方法进行了折现，折现率取同一市场上相同或相似的房地产项目所要求的平均报酬率。后续扣除了续建成本、管理费、销售税费、销售费用、投资利息和投资利润及购买该在建工程的税费。
问题：1.如何确定后续开发经营期?
2.在估价过程中，甲犯了哪些错误?
参考答案：
1.后续开发经营期，起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。根据开发企业开发经验和社会平均值，预测后续建设期，但销售期通常难以准确预测。如果持有物业还需要考虑一般正常持有经营期。
2.估价师主要错误有：
(1)估价前提错误，应是自愿转让前提。
(2)动态分析不应扣减投资利息和投资利润，因为折现率已经包含这两项。
(3)开发完成后价值用成本法错误，只能选用收益法或比较法。
(4)折现率取平均报酬率错误，应是平均收益率。
二、甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得 1368.55万元。
问题：若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?
参考答案：
1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。
3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。
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