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2020年房产估价师考试《案例与分析》每日一练（10）
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阅读理解
估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。
<1> 、房地产的抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。下列不属于法定优先受偿款的是( )。
A、已抵押担保的债权数额
B、发包人拖欠承包人的建设工程价款
C、其他法定优先受偿款
D、估价费用
<2> 、抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，下列说法错误的是( )。
A、不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值
B、不得高估法定优先受偿款
C、不得低估预期实现抵押权的费用
D、不得低估税金
<3> 、下列房地产中，可以设定抵押的是( )。
A、土地所有权
B、权属有争议的房地产
C、已依法公告列入征收范围的房地产
D、以出让方式取得的国有土地使用权
<4> 、关于房地产抵押估价，下列说法错误的是( )。
A、估价师首先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产
B、应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件
C、房地产抵押估价报告可以不包括估价对象的变现能力分析
D、为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况
参考答案
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。参见教材P221。
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。只有选项D可以设定抵押，其他三项都不可以抵押。参见教材P221～222。
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。根据《房地产抵押估价指导意见》：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”参见教材P228。
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