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2020年房地产估价师考试《理论与方法》第六章练习题（8）
各位要参加2020年房地产估价师考试的小伙伴们注意啦！今天考必过要给各位小伙伴分享2020年房地产估价师考试《理论与方法》第六章的练习题，希望可以帮到各位小伙伴哦！
多项选择题
1、收益法根据资本化类型的不同，分为( )。
A、直接资本化法
B、投资法
C、报酬资本化法
D、利润法
E、市场法
2、预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中正确的有( )。
A、该房地产未来第30年的年净收益小于零
B、该房地产的合理经营期限大于22年
C、该房地产的收益价值小于1276.47万元
D、该房地产的收益价值大于875万元
E、该房地产的资本化率为18%
3、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有( )。
A、收益期应为租赁合同剩余租赁期
B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期
C、净收益应为合同租金减去运营费用
D、净收益应为市场租金减去运营费用
E、净收益应为市场租金减去合同租金
4、下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有( )。
A、住宅净收益通常基于租赁收入测算
B、有效毛收入=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入
C、运营费用不包含房地产折旧额及其设备的折旧费
D、重置提拨款不属于运营费用
E、空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算
【参考答案及解析】
1、【正确答案】 AC
【答案解析】 本题考查的是收益法的含义。根据将未来收益转换为价值的方式不同，或者说资本化类型的不同，收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。参见教材P215。
2、【正确答案】 ABCD
【答案解析】 本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。A-(n-1)b=0，170-8(n-1)=0，n=22.25。V=(170/8%-8/8%2)[1-1/(1+8%)22.25]+8/8%×22.25/(1+8%)22.25=1118.59(万元)。参见教材P227～228。
3、【正确答案】 AE
【答案解析】 本题考查的是收益法估价参数。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。评估承租人权益价值的，净收益为市场租金减去合同租金。参见教材P240、254。
4、【正确答案】 AE
【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。选项B，有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入;选项C，运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧，这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了;选项D，重置提拨款是运营费用的一种。参见教材P252～253。
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