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2020年房产估价师考试《理论与方法》每日一练（12）
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多项选择题
1、下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有( )。
A、净收益包括有形收益和无形收益
B、通常只有客观收益才能用于估价
C、运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
D、应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
E、空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算
2、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有( )。
A、电梯折旧费
B、租赁保证金利息
C、房地产税
D、企业(个人)所得税
E、房屋保险费
3、下列有关报酬率的求取方法，描述正确的是( )。
A、在V=A/Y的情况下，报酬率通过Y=A/V来求取，此为市场提取法
B、为了避免偶然性，市场提取法中应尽量搜集较多的可比实例，求其净收益与价格之比的平均数
C、累加法中，报酬率的求取要加上投资带来的优惠率
D、安全利率是没有风险或极小风险的投资报酬率
E、市场提取法中，对求出的报酬率应进行适当的调整
4、收益法中确定报酬率的基本方法不包括( )。
A、累加法
B、市场提取法
C、指数调整法
D、收益乘数法
E、投资报酬率排序插入法
【参考答案及解析】
1、【正确答案】 ABDE
【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。参见教材P253。
2、【正确答案】 BD
【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业(个人)所得税不计入运营费用。参见教材P253。
3、【正确答案】 ABDE
【答案解析】 本题考查的是报酬率的求取方法。选项C错误，在累加法中，报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。参见教材P265。
4、【正确答案】 CD
【答案解析】 本题考查的是市场提取法。收益法中确定报酬率的基本方法有：市场提取法、累加法、投资报酬率排序插入法。参见教材P263～267。
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