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2020年房产估价师考试《理论与方法》模拟试题（17）
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单选题
1、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是( )。
A、维持现状
B、改变用途
C、重新装修
D、重新开发
2、运用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用( )的收益估计值。
A、较高
B、较低
C、最高
D、居中
3、国有土地上房屋征收评估时，对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价，这体现了征收估价时应遵循( )原则。
A、一致性
B、一贯性
C、独立客观公正
D、合法
【参考答案及解析】
1、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值=6500/1.1-800/1.10.5-500=4646(万元)，改变用途价值=8000/1.1-2160/1.10.5-500=4713(万元)。参见教材P170。
2、【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P171。
3、【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是一致性原则和一贯性原则。一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。国有土地上房屋征收评估也应遵循一致性原则，即对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价。参见教材P172。
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