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2020年房地产估价师考试案例与分析每日一练（七）
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估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
<1> 、业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是( )。
A、划拨土地使用权可以单独设定抵押
B、抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日
C、在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘
D、抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性
<2> 、如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。
A、该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B、按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C、该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D、根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
<3> 、若采用成本法估价，下列表述中不正确的是( )。
A、应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
B、无论借贷资金还是自有资金都应计算利息
C、在估价测算过程中土地成本应包括补缴的土地使用权出让金
D、在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
<4> 、假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则( )。
A、3500万元是该宾馆的公开市场价值
B、3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C、3500万元是保险事故发生后的损失价值
D、投保时，保险金额不能超过3500万
答案
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，划拨土地使用权不得单独抵押;选项C错误，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘;选项D错误，抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是收益法。关于净收益，选项D为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润。
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是成本法。在估价测算过程中土地成本不应包括补缴的土地使用权出让金。
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是保险价值。投保时，保险金额不能超过3500万元。
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