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2020年房产估价师考试《案例与分析》章节练习（4）
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单选题
某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平方价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20m2的简易房。
1.【题干】本次估价的对象应包括( )。
【选项】
A.土地使用权、平房、简易房、水井
B.土地使用权、平房、水井
C.土地使用权、平房、水井、围墙
D.土地使用权、平房、简易房、水井、围墙
【答案】C
【解析】征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。被征收的房屋价值评估不得遗漏、虚构评估对象。
2.【题干】本估价项目最适宜采用的估计技术思路为( )。
【选项】
A.采用批量估价方法进行评估
B.采用标准价调整法进行评估
C.选用适宜估价方法进行个案评估
D.采用假设开发法进行个案评估
【答案】C
【解析】该平房有院落属于个案，应选用适宜估价方法进行个案评估。
3.【题干】采用比较估价时，适宜选为可比实例的是( )。
【选项】
A.周边带院落的类似平房
B.周边不带院落的类似平房
C.周边新建商品住宅
D.周边成套二手住宅
【答案】A
【解析】选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象用途相同、与估价对象权利性质相同、与估价对象档次相同、与估价对象规模相当。本题中，估价对象是带有院落的平房，因此应选择周围带院落的类似平房作为可比实例。
4.【题干】采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为( )。
【选项】
A.按市场租金评估该广告位收益价值
B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值
C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本
D.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本
【答案】B
【解析】评估有租约限制的房地产价值，评估出租收益价值，租金期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金;租赁期间届满后应采用市场租金。
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