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2020年注册城乡规划师《城市规划实务》考试每日一练(6)
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试题一:
某市位于城市规划区内的一个乡,拟在现为0.5ha养鸡场的规划村镇建设用地上,改为建设一所敬老院,建筑面积4000平方米,2-3层主要为供老人的住宿、食堂、活动室、医疗保健室等,还有一些工作人员用房。此建设项目经区计委立项并经城市规划行政主管部门选址确认。
评析:像这类乡里为村民办实事的建设项目现在逐渐多了起来。利用集体土地为集体谋福利,将集体企业改为集体事业,其土地使用性质改变了,但其土地的集体所有性质并未改变。这种土地使用性质改变要不要办理建设用地规划许可证?只要该土地在城市规划区内而且进行建设活动,应该办理建设用地规划许可证,并对其建设也应该提出规划设计条件,审查其建设方案。不能因为农村在自有土地上进行建设,城市规划行政主管部门不去管它。这与养鸡场改为果树基地或变为养鱼场之类的情况不同,那是农业结构调整,与城市规划行政主管部门无关。现在是将养鸡场改为敬老院,有建设活动,又在城市规划区内,就与城市规划行政主管部门的职能有关了,不但应核发建设用地规划许可证,还应核发建设工程规划许可证。如果该乡不办理“两证”,那就是违法了,城市规划行政主管辖部门理应去查处。
试题二:
以农业项目配套设施的名义,XXX林科农业有限公司未经规划行政主管部门批准,没有办理征地和建设手续,投资建设家庭农场,建设地点是XX城市郊区原来是一片庄稼地,家庭农场包括别墅、种菜大棚、车库、锅炉房等设施,销售对象是城市中高收入的居民,租赁期限为50年,租赁费用每套设施在80万元到100万元人民币,一次付清。一期别墅已经大部分售出,经调查核实,这一项目并不具备任何房地产手续。
评析:虽然该项目表面上不是房地产项目,搞所谓的出租,但实际上从其租赁期限、项目内容和开发规模来看,无疑属于非农建设,是变相搞房地产开发,是绕过有关审批手续、超越规划管理权限、擅自占用良田的违法建设。该市规划监察执法大队会同项目所在镇政府对“XX家庭农场”勒令停工,限期拆除174栋违法别墅。从上述例子可以看到,当前在城市郊区,一些乡镇打着“新农村建设”“农业产业结构调整”等旗号与开发商合作,大肆兜售。这类新的违法建设项目产生的原因主要有三个:一是巨额利润的诱惑,目前近郊和远郊地区包括住宅在内的房地产市场需求仍然很大,把违法占地建设的别墅、公寓当做商品房出售可以获得大的利润;二是一些乡镇村负责人从眼前利益出发,怂恿支持违法建设项目,给予越权审批,助长了违法建设的发生;三是规划法制意识淡薄,认为违反了规划法规顶多罚点款而已。
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