【摘要】 2020年房地产估价师考试模拟试题练习，房地产估价师考试考生应该关注哪些问题？下面，考必过小编为大家整理了关于2020房地产估价师考试《案例分析》练习题(27)的信息，希望可以帮助到大家，下面我们就一起来看下2020房地产估价师考试《案例分析》练习题(27)的具体内容吧！
2020房地产估价师考试《案例分析》练习题(27)
1、餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上( )。
A、没有相似之处，有很大不同
B、完全不同
C、既有相似之处，又有很大不同
D、完全相似
2、采用收益法对餐饮房地产进行估价时，净收益测算中需要剥离非房地产带来的收益，当通过商业利润进行剥离时，在净收益的求取时( )。
A、既扣除平均商业利润也扣除超额利润
B、只扣除平均商业利润
C、只扣除超额利润
D、既不扣除平均商业利润也不扣除超额利润
3、下列关于工业房地产及其估价特点的说法中，错误的是( )。
A、非标准厂房多，建筑工程造价相差大
B、不必区分设备和建筑物的造价
C、涉及的行业多
D、厂房使用寿命受腐蚀性影响大
4、下列各项中，不属于影响工业房地产价格的主要区位状况的是( )。
A、交通条件
B、基础设施
C、集聚程度
D、地理位置
5、乙公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后乙公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。 到此为止，正常情况下，甲公司的实际花费为( )元。
A、小于1000万
B、等于1000万
C、等于1100万
D、大于1100万
6、决定加油站的经营收益的条件不包括( )。
A、临街条件
B、交通车流量
C、车辆进出口条件
D、地理位置是否繁华
7、下列关于加油站估价的说法中，错误的是( )。
A、加油站是一种经营性房地产
B、位置分布离散型较强
C、加油站房地产的价格主要取决于位置
D、一般会成片聚集
8、涉及开发商的规划变更中，如发生政府降低容积率等被动变更时，当房地产为尚未开发的出让土地使用权时，应计算的损失或收益不包括( )。
A、土地出让金差额
B、管理费损失
C、投资利息损失
D、工程开发费损失
9、商品房质量缺陷导致价值减损时，对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用( )进行估价。
A、重置成本法
B、比较法
C、影子工程投资法
D、减损资本化法
10、( )是企业的各种经济活动的前提。
A、产权明晰
B、收益均衡
C、成本低廉
D、风险较低
11、下列企业经济行为中，通常不会伴随房地产权属的转移的是( )。
A、企业合资
B、股份制改组
C、企业合并、分立
D、企业联营
12、下列关于企业各种经济行为涉及的房地产估价技术规定的说法中，错误的是( )。
A、企业各种经济活动涉及的房地产估价，应在界定房地产和其他资产范围的基础上，明确估价对象的财产范围
B、对房地产权属发生转移的，应按相应的房地产转让行为进行估价
C、企业各种经济活动涉及的房地产估价，应调查了解估价对象合法改变用途的可能性，并应分析、判断以“维持现状前提”或“改变用途前提”进行估价
D、企业破产清算等强制处分涉及的房地产估价，评估价值的影响因素不包括估价对象的通用性
13、房地产权属不发生转移时，可选用的估价方法一般不包括( )。
A、比较法
B、假设开发法
C、成本法
D、收益法
答案
1、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。参见教材P156。
2、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。利用收益法对餐饮房地产进行估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润;即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。参见教材P156。
3、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是工业房地产及其估价特点。工业房地产及其估价特点主要有：(1)涉及的行业多;(2)非标准厂房多，建筑工程造价相差大;(3)要区分设备和建筑物的造价;(4)厂房使用寿命受腐蚀性影响大。参见教材P164。
4、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是影响工业房地产价格的主要因素。影响工业房地产价格的主要区位状况包括交通条件、基础设施、地理位置。参见教材P164～165。
5、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是工业房地产估价的常用方法。甲公司以1000万元购买工业用地及其厂房，又花费了100万元构建雕塑，两项共计1100万元，还会涉及税费等花费，因此甲公司的实际花费大于1100万元。
6、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是加油站的估价。加油站的经营收益主要取决于其坐落位置的临街条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响。参见教材P182。
7、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是加油站的估价。加油站不像其他商业房地产往往沿街分布或成片聚集，加油站之间一般都有一定的距离间隔，位置分布离散型较强。参见教材P182。
8、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理。涉及开发商的规划变更中，如政府降低容积率等被动变更发生时，当房地产为尚未开发的出让土地使用权时，应计算的损失或收益包括：(1)土地出让金差额;(2)征地相关税费差额;(3)管理费损失;(4)投资利息损失;(5)投资利润损失。参见教材P294。
9、
【正确答案】 C
【答案解析】 本题考查的是房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理。对可修复的商品房质量缺陷可采用重置成本法估价;对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用影子工程投资法进行估价。参见教材P296。
10、
【正确答案】 A
【答案解析】 本题考查的是企业各种经济行为涉及的房地产估价类型。产权明晰成为企业的各种经济活动的前提。参见教材P306。
11、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是企业各种经济行为涉及的房地产估价类型。企业联营中涉及的房地产估价，通常不伴随着房地产权属的转移。参见教材P306。
12、
【正确答案】 D
【答案解析】 本题考查的是估价的相关技术规定。选项D错误，企业破产清算等强制处分涉及的房地产估价，评估价值的影响因素应包括估价对象的通用性、可分割转让性，改变用途、更新改造等的合法性和可能性及变现时限、对潜在购买者范围的限制等。参见教材P307。
13、
【正确答案】 B
【答案解析】 本题考查的是估价方法的选用。房地产权属不发生转移时，估价方法视具体情况一般可用比较法、成本法和收益法。参见教材P308。
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