【摘要】 2020年房地产估价师考试模拟试题练习，房地产估价师考试考生应该关注哪些问题？下面，考必过小编为大家整理了关于2020房地产估价师考试《案例分析》练习题(20)的信息，希望可以帮助到大家，下面我们就一起来看下2020房地产估价师考试《案例分析》练习题(20)的具体内容吧！
2020房地产估价师考试《案例分析》练习题(20)
(一)某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。
1.本估价项目最适宜采用的估价方法是( )。
A.修复费用法
B.损失资本化法
C.赔偿实例比较法
D.损害前后价差法
『正确答案』A
『答案解析』据题意：“两户室内装修及部分家具家电受到损坏，主体结构安全性未受影响”，可见两套住宅属于暂时性的损害，可推断损害是可修复的，因此不能采用损害前后价差法(此方法主要适用于不可修复损失的);损失资本化法也不适用，因为损失前后收益变化难以确定;赔偿实例比较法也不适用，因为类似损失程度和范围的比较实例很难获得。综上所述，本估价项目最适宜采用的估价方法是修复费用法。
2.本估价项目的估价结果不包括( )。
A.屋面及室内装修修缮费用
B.损坏家具家电维修费用
C.房屋使用人周转安置费用
D.房屋市场价值的减损额
『正确答案』D
『答案解析』由于釆用修复费用法，估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。
V=C1+C2+C3+C4-C5
式中
V——房地产损害评估值;
C1——拆除工程费用;
C2——修缮工程费用;
C3——恢复工程费用;
C4——直接经济损失;
C5——被拆除物残值。
其中，直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：
(1)房屋使用人周转安置费用。
(2)房屋空置的收益损失。
(3)房屋使用面积减少的损失。
(4)房屋室内净高降低的损失。
(5)房屋采光面积减少的损失。
(6)房屋耐久性降低的损失。
(7)邻近房屋损坏的补偿。
(8)施工影响的补偿。
(9)其他直接经济损失。
被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。
D选项“房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。
3.导致两个估价结果差异较大的因素不包括( )。
A.房屋渗漏情况
B.房屋购置原价
C.修缮工期长短
D.房屋使用人数
『正确答案』B
『答案解析』房屋使用人周转安置费用属于直接经济损失，应计入估价结果，因此估价结果与房屋使用人数有关，损失价值多少与房屋损失程度、范围和内容有关，与房屋购置原价无关。
考点分析：损害赔偿目的估价，考估价方法选用，损害赔偿费用，结果差异较大的因素分析。
(二)因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其10年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。
4.本案中征收评估机构的选定程序应当是( )。
A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定
B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定
C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定
D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定
『正确答案』D
『答案解析』房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者釆取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
5.关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是( )。
A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估
B.依据张某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估
C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估
D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估
『正确答案』A
『答案解析』对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
6.张某对评估结果有异议，首先应当( )。
A.委托其他评估机构另行评估
B.向原估价机构申请复核评估
C.向当地评估专家委员会申请鉴定
D.向当地人民法院提起诉讼
『正确答案』B
『答案解析』被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
7.张某就征收补偿提出的下列要求中，不合理的是( )。
A.张某选择房屋产权调换
B.张某要求先补偿、后搬迁
C.张某要求按照搬迁之日类似房地产市场价格补偿
D.张某要求和房屋征收部门订立书面补偿协议
『正确答案』C
『答案解析』对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。房屋征收决定公告之日不是搬迁之日，房屋征收决定公告之日一般情况下早于搬迁之日。
考点分析：房屋征收估价，估价机构的选定程序;自建房屋的认定;异议时的再评估;征收补偿规定。
(三)某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。
8.针对上述情况，在估价时最恰当的做法是( )。
A.因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告
B.因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告
C.因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告
D.因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告
『正确答案』D
『答案解析』由于估价目的不同，不能合并出具估价报告。一个估价报告只能有一个估价目的，可以有多个估价对象。
9.评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是( )。
A.成本法
B.收益法
C.假设开发法
D.基准地价修正法
『正确答案』B
『答案解析』因为甲厂区有出租收益，有收益或类似房地产有收益的应把收益法作为一种估价方法，因此应采用收益法估价。
10.评估乙厂区土地市场价值时，最适宜的估价思路是( )。
A.采用比较法按照出让土地使用权评估其公开市场价值
B.采用假设开发法按照出让土地使用权评估其公开市场价值
C.按照出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D.采用成本法评估乙厂区房地产市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
『正确答案』C
『答案解析』由于题意是评估土地市场价值，而且乙厂区土地使用权类型是划拨，因此C选项最合适。
主要考点：两块土地的估价处理;划拨地和出让地的估价方法选用和技术路线。
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