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第六章 比较法及其运用
第一节 比较法概述
一、比较法的含义
根据与估价对象相似的房地产的成交价格，来求取估价对象价值或价格的方法。
与估价对象相似的房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度 等相同或相近的房地产。
可比实例是类似房地产中，真实成交，且符合一定条件，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。
比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向(简称市场导向)来求取房地产的价值或价格。由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以直接、直观、有说服力，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。
二、比较法的理论依据
理论依据——替代原理 ，在同一房地产市场上相似的房地产有相近的价格。
三、比较法适用的估价对象
比较法适用的估价对象是同类 房地产数量较多、经常发生交易 且具有一定可比性 的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。
(注意区分：特殊厂房，在建工程 )
难以采用比较法估价的房地产：①数量很少 的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。②很少发生交易 的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。③可比性差 的房地产，如在建工程(完工程度差异大)等。
比较法的原理和技术，可以在其他方法中应用。
如：收益法：市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率;
成本法：重置价格、房地产价格各构成部分(如土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润等);
假设开发法中：开发完成后的价值、开发经营期等的求取。
四、比较法估价需要具备的条件
在价值时点的近期有较多类似 房地产的交易。
市场不够活跃或者类似房地产交易少的地区，难以采用比较法估价。
以下情况不能成为不采用比较法估价的理由——估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力去搜集交易实例，造成不能采用比较法估价。
比较法要清除四个方面的差异：
①成交价格与比较价值的内涵和形式不同;——建立比较基础 ;
②特殊交易情况与正常交易情况不同;——交易情况修正 (把非正常交易情况，修正为正常交易情况，把急卖或急买造成的不正常成交价格，处理为正常价格);
③成交日期与价值时点不同(实质上是这两个时间的房地产市场状况不同)——市场状况调整 ;把可比实例在其成交日期的价格，处理为在价值时点的价格;
④可比实例状况与估价对象状况不同——房地产状况调整 。把可比实例在自身状况下的价格，处理为在估价对象状况下的价格。
比较法求得的价值有时并不一定合理、真实 ，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场所高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。
有时房地产市场价格变化过快 ，估价报告尚未完成，房地产市场价格就发生了明显的变化，这也会给比较法估价带来麻烦，特别是其估价结果难以让人接受，如在房价过快上涨时期的房屋征收评估中。
五、比较法估价的操作步骤
(1)搜集交易实例。
(2)选取可比实例。
(3)对可比实例成交价格进行处理。
根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整
①价格换算主要是对可比实例成交价格的内涵和形式进行处理，使各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比——建立比较基础;
②价格修正是把可比实例实际而可能是不正常的成交价格处理成正常价格，即对可比实例实际而可能是不正常的成交价格进行“改正”——交易情况修正;
③价格调整是对价格“参考系”的调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格，“参考系”有市场状况和房地产状况两种。这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。
因此，该大步骤又分为建立比较基础、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整 四个小步骤;
(4)计算比较价值，即把经过上述处理后得到的多个价格综合为一个价格
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